山东沂州有个穷书生，名叫桑晓，自幼死了父母，也没有家，借了别人的一个小院住着读书。
一天，东邻的一个秀才来看桑晓，见他住的地方空落落的，就开玩笑说：“这儿又大又空，你一个人住，不怕来个鬼或者狐狸精什么的吓死你吗？”
桑晓马上说：“我怕啥？男鬼敢来，我这儿有剑！女鬼和狐狸精来，我…我也不怕，我还要和她们谈谈，要是长得美，就和她做…做夫妻！”
那秀才见桑晓口气挺大，说得却又慌又结巴，心里暗笑。
当地是个大码头，有不少青楼妓女，那秀才回去后，当夜就出钱请了一个妓女，用梯子将她送进桑晓的小院，让她去敲房门，等桑晓在屋里问是谁，那妓女就回答：“我是一个女鬼，想和先生做一会夫妻，先生愿意吗？”
“呀！”桑晓惊叫一声，忙用被子蒙住头，大气也不敢出，那妓女在门缝里听到他的牙齿在“得得”地抖，差点笑出声来，赶紧捂着嘴走了。
桑晓半天不见动静，伸头出来，这时，外面传来了那秀才的声音：“桑老兄，女鬼来了，你怎么不和她做夫妻呀？哈哈哈！明儿见啦，老兄，以后可别再冒充大胆啦！”
这事过去了半年，一天晚上，桑生独坐房中读书，又听到了敲门声，开门一看，是位美丽的女郎，两只闪闪发亮的大眼睛直盯着自己，大大方方地行了个礼：“我是青楼中的妓女，名叫莲香，因为仰慕先生是个才子，特来拜访。怎么，先生不欢迎我么？”
“这一定又是那秀才使的鬼计。”桑晓想，“这一回，我可不上当了，还要将计就计。”主意已定，他就堆起笑脸，把女郎迎进屋里，果然和她谈了很久，最后，到夜深时分，他又真的和她做了夫妻。以后，莲香每隔三、五天就来一次，桑晓问明白她并不是东邻那秀才派来的，而是真心爱慕自己的青楼女子，心里不免暗暗得意。
又是一个晚上，桑晓仍然坐着读书，忽然闻到一阵随风飘来的脂粉香气，他慌忙丢下书本，满心欢喜地叫了声“莲香”，跑到门口一看，却怔住了。
这也是一位美丽无比的少女，只是比莲香长得更娇弱、更楚楚动人，她的一双眼睛也是大大的，但不像莲香那样亮闪闪地盯着他，而是羞涩地注视着地下。
“小姐是哪一位呀？”桑晓问。因为他从少女的打扮上已经分辨出她不是莲香那一类人，而是地地道道的千金小姐，
“小女子姓……姓李，就住在离这儿不远，因为…因为仲慕先生是位才子，所以，所以”说着说着，这位姓李的女子一张白嫩的小脸染上了一层粉红，眼睛都羞得抬不起来了。
“啊，不仅青楼女子，连良家女子也爱慕我了！”桑晓兴奋极了，把李女迎进书房，挑亮油灯，滔滔不绝、海阔天空地谈起来，恨不得把所有的学问都吐露一尽。
夜深了，油灯昏暗起来，最后终于也灭了。
第二天鸡叫头遍时，两人起床，李女忽然问：“你昨天叫的莲香是谁呀？”
桑晓忙说：“哦，那是本地一个妓女，我们不谈她吧。”
李女微微一笑，果然不问下去了，她从怀里取出一双精美小巧的绣鞋，交给桑晓，说：“拿着，想我了，就看看。记住，有人的时候千万别拿出来。”说完，身子一晃，就不见了。
当天晚上，桑晓拿出那双绣鞋抚摸几下，李女就来了。以后一连许多个晚上，夜夜都是如此。桑晓问李女怎么回事，李女说了句“没啥，碰巧了”，就忙转了话题问：“你那位莲香怎么不来了？她美吗？比我怎样？”“这个，你们是各有千秋吧。”李女却不高兴了：“那她一定比我美。我要偷看她一次，比比看到底谁更美！”
几天后，莲香来了，一见桑晓就大吃一惊，叫道：“你怎么这样瘦？”忙给他把脉，说：“你的脉息非常弱，是遇到鬼了吧？”
桑晓连声说没有，莲香将信将疑。她走了一会，李女就进来了，对桑晓说：“刚才我跟踪她了，一到城外，她就变成了一头狐狸。”
桑晓嘴里应着，心里却认定她是嫉妒，并不相信她的。第二天，他把李女的话告诉莲香，莲香一口否认自己是狐狸，也找机会偷看了李女，对桑晓说：“她是鬼，要吸走你的元气，我给你采药去，你以后别和她来往了。”
桑晓听了，也认定莲香是嫉妒，不信她的。他服了莲香采来的药，身体一好，又拿出绣鞋，招来李女，把莲香的话告诉她，李女当然也是一口否定。
几天后，莲香又来了，一见桑晓，不由得骂起来：“你不想活命啦？还跟她来往？瞧你这一身鬼气！”
桑晓挥挥手臂、挺挺胸，说：“我精神挺好，什么鬼气？你吃醋也罢了，不该说人家是鬼呀！”
莲香气得站起来就走，到门外说：“蠢东西，三个月后我再来！”
果然，三个月不到，桑晓就病倒了，李女开始是夜夜都来，后来听桑晓在病床上叹息说“真后悔不听莲香的话”，她也就消失了踪影。
三个月后，莲香再次出现在桑晓的屋里，对他说：“蠢材，我来和你告别了。你死到临头，总明白我不是吃醋吧？”
桑晓自知必死，也没心思多说什么，只是指着枕头道：“枕下有…有一双鞋，你……你替我把它…剪…剪碎了，我…我…”
莲香从枕下取出那双绣鞋，笑道：“这就是你那女鬼给的？好漂亮哟，我可舍不得剪了！”地把鞋翻看了几下，李女就出现了，一见莲香也在，转身要逃，莲香已把房门堵住了。李女低下头去，垂着两只长长的袖子，显出一副怯生生的样子。
莲香看了，冷笑一声说：“真是个娇美人，这么漂亮，却又会害人说吧，你到底是谁？”
李女发出嘤嘤的声音说：“我原是李县令的女儿，十六岁死了，就埋在墙外，我天天听桑相公读书，所以，所以可是，我的本来愿望是瞒着相公，并不想害他呀。姐姐，你能救活相公吗？”
说着就跪了下去，莲香见她说得可怜，连忙把她扶起来，说：“原来你也这么苦命。算啦你也不用多想了。虽然鬼和人在一起总要吸走人的元气，不像我们狐狸可以吸人元气，也可以帮助人，不过，你不是有意的，我也不怪你。相公的病，我也许能治，可只怕他好了，你又要缠他了。”
李女听了，小脸又涨得一片粉红，低着头说：“姐姐治好了他，他就是姐姐的了。我是罪人，只配永远钻在地下，哪还敢与姐姐争呢。”
桑晓躺在床上，听着她们的交谈，这才知道鬼也是真的，狐狸也是真的，可一转念，这样美丽的鬼和狐，心眼又这么好，只该亲近她们才对，有什么可怕的？正想着，胸口一阵剧痛，他不由得大声呻吟起来。
莲香回头看着他，微笑道：“蠢东西，不吃点苦头，你怎么会醒悟？别叫了，你死不了。三个月来，我一直在给你采药，就等今天用。李妹妹，给，这是药丸，你给他服下吧。”
这以后又过去了三个月，莲香天天守候在桑晓旁边，李女也夜夜都来，但她只是忙着帮莲香干活，不太与桑晓说话。
三个月后，桑晓好了，她也不常来了，莲香要留她一起住，李女却说：“鬼白天不能见人，我要陪相公，就得天天陪他，决不能再像过去那样只是晚上陪他，姐姐放心，我自有办法。”
这以后一连十多天，李女都没来，桑晓和莲香正在着急，一天上午，东邻那个秀才突然闯进来，莲香慌忙躲开了。
那秀才拉着桑晓叫道：“老兄，你的福气来了。前几天，城里张员外的女儿死了，尸首停在床上，半夜里又活过来了。她大叫大嚷，不一会儿一张脸蛋全变了，成了一个十六岁的娇小姐，只是衣服还穿着张家的，那小姐说她姓李，要嫁给桑相公，要不还得死。张员外见女儿又活了，高兴不过来，也不管她长得怎样，只要她还叫他爹就行。现在张员外已经全部答应了小姐，老兄，我是给你做媒来了！”
桑晓高兴得跳了起来。过了一阵，张家风风光光地把小姐送过来，和桑晓成了亲。
婚礼过后，进入洞房，新娘的头盖揭去，桑晓和莲香一看：这不正是李女吗？三个人谈了一阵，莲香开始谈得高高兴兴，后来听李女说起“我说过要天天陪相公，那我就得变成人所以，我就用了这个借尸还魂的办法”，却不由得沉思起来。
几个月后，莲香忽然一病不起，桑晓和李女见她不行了，守着她哭泣。一天晚上，昏睡中的莲香忽然睁开眼对他两人说：“别哭，我愿意死，十四年后，我们再见吧。”说完闭上了眼晴，桑晓大哭一场，叫仆人来收敛她的尸身，但再揭开帐子一看，床上只剩下了一具狐狸的尸体。
十四年后，果然有个老婆婆带着一个女孩来到桑家，说愿意把女儿送做丫头。桑晓和李女到门口一看，都呆住了。问那女孩的年龄，说是十四岁，看她的相貌，和莲香一模一样。李女看着她微笑，她也看着李女嘻嘻地笑
“哦，我明白了，”李女不由得喃喃自语，“我是借尸还魂，她是脱胎投生。我们终于都是人了，都是人了！”
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